厘清三方权责，促成维修责任共识

案情简介

9月15日上午，盛世嘉园6号楼居民代表张某某向铜都社区“和顺吧”居民调解室反映，该楼东侧3家商厅（康某某、崔某某等经营）共用的污水管道破裂，导致6号楼北侧污水井内自来水主管道和热力管道长期浸泡在污水中。张某某称已多次联系小区物业公司（负责人李某某）协商处理，但问题始终未得到解决，不仅严重威胁楼内200余户居民的用水安全，热力管道长期浸泡还可能缩短使用寿命，冬季供暖季来临前存在安全隐患。

调解过程

“和顺吧”居民调解室接到调解申请后，立即指派经验丰富的调解员赵会红、冯艳玲负责处理此案。调解员采取"背靠背+面对面"相结合的方式开展工作：

第一步，分别与各方当事人沟通。向居民代表张某某核实用水安全受影响的具体情况，了解其诉求为立即修复管道并保障后续设施安全；与物业公司负责人李某某沟通时，李某某表示因商厅管道产权归属不明确，无法单方面决定维修事宜；与商厅经营者康某某、崔某某沟通时，二人对管道维修责任和费用分摊存在争议。

第二步，开展实地勘查取证。调解员会同社区网格员、物业公司工程人员前往事发地点，发现6号楼北侧污水井内水深约30厘米，污水已漫至自来水管道接口处，管道外壁出现明显锈蚀，热力管道保温层局部破损。期间向周边居民和商户核实情况：

康某某（商厅经营者）："前几天找了一个维修的进地沟看了，当时还拍了照片，确实是主管道接口裂了，但下面太脏，维修得穿水叉下去。"崔某某（商厅经营者）："那怎么确定这个管道就是我们几家三家用的？要是涉及更多商户，我们不该承担全部费用。"

针对争议焦点，调解员现场释明："根据《物业管理条例》相关规定，商厅专用管道由使用方负责维护。现在需要先找专业机构排查管道权属范围，再确定责任主体。"经协调，各方同意由物业公司联系具备资质的管道检测公司进行勘查，费用先由物业公司垫付，最终按责任分摊。

第三步，组织面对面调解。9月17日，调解员召集居民代表张某某、物业公司李某某、商厅经营者康某某、崔某某及管道检测公司人员召开调解会。检测报告显示，破裂管道确为东侧3家商厅共用主管道，维修及清淤费用预估3800元。调解员结合《中华人民共和国民法典》相关规定进行释法说理："根据《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任；第一千一百六十七条规定，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求排除妨碍。商厅作为管道使用方负有维护义务，物业公司作为小区管理方负有监督协调责任。"

经过近三个小时的协商，各方逐渐达成共识，对责任划分和费用分摊形成一致意见。

调解结果

9月17日下午，各方当事人签订书面调解协议书，协议内容如下：

1. 由物业公司负责人李某某于9月20日前联系具备市政维修资质的施工队进场施工；

2. 维修费用共计3800元，由东侧3家商厅平均分摊（每家1267元），于施工前一次性交至物业公司；

3. 施工内容包括污水管道破裂处修复、污水井清淤、自来水管道防锈处理及热力管道保温层修复；

4. 物业公司需派专人全程监督施工质量，9月25日前组织各方验收；

5. 验收合格后，物业公司建立商厅管道季度巡检制度，每季度末将巡检结果公示；

6. 本协议履行完毕后，各方就此次管道维修问题再无其他争议，不得再就此事项主张权利。

协议签订后，各方均按约定履行义务。9月24日，维修工程通过验收，污水管道正常排水，污水井内积水已清除，居民用水安全得到保障。

案例点评

本案是一起典型的物业设施维护责任纠纷，涉及居民、物业公司、商户三方主体，核心争议在于管道产权归属和维修责任划分。调解员的处理方式体现了“和顺吧”居民调节室的优势：

1.证据导向的事实认定：通过实地勘查、专业检测、多方取证，明确了管道破裂的具体位置、影响范围和责任主体，避免了"口说无凭"的争议僵局。特别是引入专业检测机构，为责任划分提供了客观依据。

2.法律支撑的责任界定：精准引用《民法典》侵权责任编相关条款，清晰阐释商厅作为使用方的维修义务和物业公司的管理责任，使各方当事人对权利义务有明确认知，从"情绪对抗"转向"理性协商"。

3.长效机制的构建：协议不仅解决当前维修问题，还增设了季度巡检制度，从源头上预防同类纠纷再次发生，实现了"案结事了"向"标本兼治"的延伸。

本案给各方主体带来三点启示：

1.对居民而言：发现公共设施安全隐患时，应及时通过社区、业委会等正规渠道反映，注意留存沟通记录和现场证据，避免因诉求表达不规范延误问题解决；

2.对物业公司而言：应建立设施设备定期巡检台账，接到业主报修后48小时内响应，对产权界限模糊的设施，要主动牵头组织排查，不能以"产权不明"为由推诿责任；

3.对商户而言：需明确自用设施与公共设施的界限，定期维护专用管道等设施，发现问题及时处理，避免因设施损坏影响他人权益而承担侵权责任。